NOUL COD AL URBANISMULUI 2026: CE SE SCHIMBĂ PENTRU PROPRIETARI, CONSTRUCȚII FĂRĂ AUTORIZAȚIE ȘI CASE DE PÂNĂ LA 150 MP
Reguli noi pentru construire, notificare și intrarea în legalitate
Din 25 august 2026, în România se aplică Legea nr. 169/2026 – Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, o reformă majoră a legislației din domeniul urbanismului și construcțiilor.
Noul Cod aduce într-un singur cadru legislativ reguli care anterior se regăseau în mai multe acte normative și introduce, printre altele, proceduri simplificate de notificare pentru anumite lucrări, autorizația de regularizare pentru anumite construcții executate fără autorizație și măsuri pentru simplificarea și digitalizarea procesului de autorizare.
Pentru proprietari, una dintre cele mai importante concluzii este însă aceasta:
„Fără autorizație” nu înseamnă „fără reguli”.
Chiar și acolo unde legea permite notificarea în locul autorizației clasice, rămân obligatorii condițiile de urbanism, proiectarea de specialitate și respectarea cerințelor tehnice aplicabile.
1. Se poate construi o casă de 150 mp fără autorizație?
În anumite situații, da – însă printr-o procedură simplificată bazată pe notificare, nu „fără acte”.
Noul Cod permite, în anumite condiții, construirea unei locuințe unifamiliale de maximum 150 mp suprafață construită desfășurată, pe baza notificării către autoritatea locală competentă.
Pentru această procedură trebuie îndeplinite cumulativ condiții precum:
Prin urmare, proprietarul nu poate pur și simplu să înceapă construcția pe baza faptului că aceasta are sub 150 mp. Încadrarea în procedura de notificare trebuie verificată înainte de începerea lucrărilor.
Cum funcționează notificarea?
În esență:
Proiect → notificare către primărie → verificarea condițiilor → aprobare/efecte ale aprobării tacite → începerea lucrărilor.
Autoritatea administrației publice locale are, în principiu, 15 zile lucrătoare pentru a analiza notificarea. Dacă sunt îndeplinite condițiile legale și nu intervine o decizie contrară, notificarea poate produce efecte prin aprobare tacită.
Important: expirarea celor 15 zile lucrătoare nu înseamnă că lucrările pot începe în aceeași zi. Codul prevede o perioadă suplimentară de 15 zile calendaristice înainte de începerea lucrărilor.
2. Ce alte lucrări pot fi realizate prin notificare?
Procedura simplificată nu se referă doar la locuințele de până la 150 mp.
În anumite condiții, notificarea poate fi utilizată și pentru unele construcții exterioare locuinței, cu suprafață cumulată de maximum 50 mp, precum:
Există, de asemenea, anumite intervenții la construcții existente care pot intra în procedura simplificată, inclusiv unele lucrări de mansardare, recompartimentare nestructurală, renovare sau intervenții asupra anvelopei clădirii, în condițiile stabilite de lege.
Atenție: lista și condițiile legale sunt esențiale. Nu este recomandat ca proprietarul să stabilească singur că o lucrare „nu necesită autorizație”.
3. Ai construit fără autorizație? Noul Cod introduce autorizația de regularizare
Una dintre cele mai importante noutăți ale Codului este introducerea autorizației de regularizare.
Aceasta reprezintă mecanismul prin care anumite construcții executate:
pot fi aduse în legalitate.
Autorizația de regularizare este solicitată autorității publice competente să emită autorizația de construire.
Dar regularizarea nu este automată.
Construcția trebuie să îndeplinească cerințele legale privind urbanismul, calitatea și siguranța construcției, precum și celelalte condiții prevăzute de Cod.
4. Ce construcții pot fi regularizate permanent?
Codul permite, în anumite condiții, regularizarea următoarelor categorii:
Locuințe unifamiliale
Locuințe cu regim de înălțime parter sau parter + etaj, cu suprafață construită desfășurată de maximum 150 mp.
Anexe
Anexe ale locuințelor, anexe gospodărești sau anexe ale exploatațiilor agricole de maximum 150 mp.
Închideri de balcoane
Lucrări de închidere a balcoanelor, cu condițiile prevăzute de Cod, inclusiv fără extindere pe domeniul public.
Există însă excluderi importante, inclusiv pentru monumentele istorice și anumite zone protejate. În toate cazurile trebuie verificată situația concretă a imobilului și conformitatea construcției cu reglementările urbanistice și tehnice.
5. Fereastra de 1 an pentru alte construcții fără autorizație
Pentru proprietarii care au construcții ce nu intră în categoriile permanente de mai sus, noul Cod prevede o perioadă tranzitorie de maximum un an de la intrarea în vigoare a Codului, în care poate fi solicitată regularizarea și pentru alte categorii de construcții, dacă sunt îndeplinite condițiile legale.
Având în vedere că Legea nr. 169/2026 a intrat în vigoare la 25 august 2026, această perioadă de un an trebuie tratată ca o fereastră limitată în timp.
Pentru aceste categorii suplimentare, Codul stabilește însă costuri mai ridicate: taxele și anumite cote datorate către Inspectoratul de Stat în Construcții sunt majorate de 10 ori, potrivit condițiilor prevăzute de lege.
De ce este important să nu amâni?
Pentru construcțiile neautorizate și neregularizate, Codul introduce și o majorare cu 100% a impozitului pe clădire, în condițiile prevăzute de lege.
Mai mult, plata impozitului sau a unor taxe nu transformă automat construcția într-una legală. Regularizarea presupune îndeplinirea condițiilor urbanistice, tehnice și administrative prevăzute de Cod.
În lipsa regularizării, în situațiile prevăzute de lege, autoritatea poate ajunge inclusiv la măsuri de desființare sau la solicitarea demolării în instanță.
6. Ce trebuie să faci dacă ai o construcție fără autorizație?
Dacă deții o casă, anexă sau extindere realizată fără autorizație, primul pas nu este cadastrul.
Primul pas este verificarea posibilității de regularizare.
În practică, procesul trebuie analizat în funcție de:
În funcție de situație, pot fi necesare documentații tehnice și expertize întocmite de specialiști atestați pentru demonstrarea îndeplinirii cerințelor fundamentale aplicabile construcției.
7. După legalizare: cadastru și intabulare
Regularizarea nu reprezintă întotdeauna ultimul pas.
Pentru ca imobilul să fie reflectat corect în evidențele de cadastru și publicitate imobiliară, construcția trebuie înscrisă în Cartea Funciară, potrivit documentelor și procedurilor aplicabile.
Cadastrul
Cadastrul presupune identificarea și măsurarea imobilului și întocmirea documentației cadastrale de către un specialist autorizat.
Intabularea
Intabularea reprezintă înscrierea dreptului de proprietate în Cartea Funciară.
Aceste operațiuni sunt esențiale pentru situații precum:
Regularizarea, cadastrul și intabularea sunt etape diferite, dar complementare.
8. Ce se schimbă, de fapt, pentru proprietarii de terenuri?
Noul Cod nu transmite mesajul că „pe terenul tău poți construi orice”.
Regimul construcției este în continuare determinat de reglementările urbanistice aplicabile terenului.
Înainte de a construi trebuie verificat, între altele:
De aceea, simplificarea procedurilor nu elimină necesitatea verificării urbanistice.
9. Ce aduce nou Codul Urbanismului în ansamblu?
Legea nr. 169/2026 reprezintă o reformă amplă a domeniului.
Codul a fost publicat în Monitorul Oficial nr. 661 din 10 august 2026 și a intrat în vigoare la 25 august 2026. Începând cu această dată, au fost abrogate integral, între altele, Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții și Legea nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului și urbanismul, acestea fiind integrate în noul cadru legislativ.
Printre direcțiile importante ale reformei se află:
simplificarea procedurilor • notificarea pentru anumite lucrări • digitalizarea • avizarea integrată • reducerea birocrației • reguli mai clare pentru intrarea în legalitate • o mai bună evidență a construcțiilor.
10. Pe scurt: ce trebuie să rețină un proprietar?
Vrei să construiești o casă de până la 150 mp la țară?
Este posibilă procedura de notificare, dacă sunt îndeplinite toate condițiile prevăzute de Cod.
Ai construit deja fără autorizație?
Verifică dacă imobilul poate fi regularizat și nu presupune că simpla plată a impozitului rezolvă situația.
Ai o construcție care nu intră în categoria permanentă?
Există o fereastră de un an pentru anumite categorii suplimentare, însă cu costuri mai mari și condiții stricte.
Ai finalizat regularizarea?
Următorul pas este verificarea documentației cadastrale și înscrierea construcției în Cartea Funciară, după caz.
Vrei să construiești pe un teren?
Înainte de orice lucrare, verifică regimul urbanistic și juridic al terenului. Faptul că ești proprietarul terenului nu înseamnă că poți construi orice și oricum.
Ai o construcție fără acte? Verifică situația înainte să fie prea târziu
Noul Cod al Urbanismului schimbă semnificativ modul în care sunt tratate anumite construcții neautorizate și introduce mecanisme noi pentru simplificarea construirii și intrarea în legalitate.
Nu toate construcțiile pot fi regularizate și nu toate lucrările pot fi realizate prin notificare.
De aceea, înainte de a începe o procedură de construire, regularizare, cadastru sau intabulare, este important să fie verificată situația concretă a imobilului.
Ai nevoie de cadastru sau intabulare?
După clarificarea situației urbanistice și, după caz, după regularizarea construcției, documentația cadastrală permite actualizarea situației imobilului și înscrierea construcției în Cartea Funciară, conform cerințelor legale.
Solicită o ofertă pentru cadastru și intabulare și află ce documente sunt necesare pentru situația imobilului tău.
Important: Informațiile prezentate au caracter informativ și nu înlocuiesc consultanța juridică, urbanistică sau tehnică aplicată situației concrete a unui imobil. Pentru o construcție existentă sau un proiect nou trebuie verificată forma în vigoare a legislației și încadrarea concretă a terenului și construcției.